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Donde invertir

Donde invertir: Invertir en propiedades inmobiliarias  es una buena opción

Superando los pronósticos
Recientemente, las previsiones pronosticaban un crecimiento anual de entre el 5% y el 6%. Si se repite el comportamiento de este trimestre, las previsiones serán muy inferiores a la realidad y Polonia va a crecer mucho más de lo que nadie pensaba. Esto encaja con nuestra experiencia respecto del rápido boom inmobiliario que experimentan las ciudades de segundo y ahora tercer orden, así como los nuevos distritos de las ciudades más grandes (como Praga en Varsovia).

La economía eslovaca mantiene un elevado índice de crecimiento ―el 8,9% en el 1º trimestre de 2007, algo superior a la previsión anual― y no muestra signos de ralentización como consecuencia del cambio de gobierno del año pasado. Por tanto, las noticias son esperanzadoras.

Incluso Eslovenia, el más rezagado de los "Ocho del Este" (los ocho países continentales que se incorporaron a la UE en 2004), creció un 5,5% en el primer trimestre.

Es una señal inequívoca de que el crecimiento económico de la región es sólido y de que el rendimiento de todos los países que la componen es mucho mejor de lo esperado.

¿Por qué resulta importante?
Simplemente porque la mayor parte de este crecimiento supone la creación de nuevos puestos de trabajo administrativos y para personal cualificado. Desde el punto de vista occidental, es lo que se conoce como trabajos de clase media. Son la clase de trabajos que les gustan a los bancos (y a los que prestan dinero), y las personas que los ocupan aspiran a residir en pisos modernos y bien construidos (es decir, con ascensor y agua caliente).

Este crecimiento es una señal inequívoca de la aparición de la clase media, con su consiguiente demanda de propiedades inmobiliarias, coches y ropa bonita.
 

Rumanía y Bulgaria no se quedan atrás
Resulta más difícil obtener información acerca de los nuevos miembros de la UE (Bulgaria y Rumanía), pero las previsiones sobre el PIB búlgaro de EIU (filial de The Economist) han pasado del 4,9% al 5,8%. Además, se prevé que el crecimiento de Rumanía se mantenga alrededor del 6% anual.

Los tipos básicos del Euro subieron hasta el 4% la semana pasada, y la inflación en la zona Euro está en el punto de mira. Se considera que este último incremento es el resultado del sólido crecimiento que ha experimentado de la zona Euro. Alemania, el país que registró los mejores resultados económicos después de Grecia y España, tuvo un crecimiento del 3,6% en el primer trimestre de 2007. Como consecuencia, muchos analistas económicos han mejorado sus pronósticos para el PIB alemán.

La cuestión alemana
La mayor parte de los inversores inmobiliarios siguen planteándose la cuestión de Alemania. Berlín todavía no muestra auténticos signos de vida en términos de crecimiento de los precios inmobiliarios, mientras que los productos hipotecarios alemanes son pobres y los gastos de compra son importantes.

Los últimos datos indican que los precios inmobiliarios en la antigua Alemania occidental han tocado fondo, pero no los precios de la antigua Alemania oriental (incluido Berlín). Del mismo modo, aunque en Alemania existen razones para operar a largo plazo, todavía no las hay para afirmar que un movimiento ahora permitirá a los inversores acceder tempranamente a un mercado a punto de despegar. Por tanto, lo más recomendable es esperar y observar la evolución del mercado alemán.

Además de la rápida expansión del aumento de precios en el mercado inmobiliario polaco y del crecimiento estable y sólido de la República Checa, el único mercado en el que esperamos que se produzca la explosión de los precios en los próximos seis meses es Bucarest.

¿Por qué Bucarest?
El mes pasado se dio un importante cambio en este mercado y creemos que éste indica que se producirá un rápido aumento de los precios en los próximos seis meses. En lugar de una afluencia regular de propiedades de nueva construcción, casi todos los nuevos proyectos inmobiliarios se han retrasado.

Este retraso en el lanzamiento de nuevos proyectos lo han provocado los promotores por dos razones: La primera razón es que los costes de construcción aumentan rápidamente y los promotores tienen dificultades a la hora de fijar dichos costes, a la vez que ven cómo los beneficios se reducen. La segunda razón es que los promotores han detectado que los precios del sector inmobiliario en Bucarest y en otras ciudades importantes de segundo orden empiezan a despegar y que, al retrasar en lanzamiento de sus promociones, podrán conseguir precios más elevados.

Por supuesto, en parte esta acción asegura su cumplimiento, ya que si los promotores retrasan el lanzamiento de sus nuevos proyectos, la oferta del mercado se encoge, lo que provoca un aumento de los precios y, por tanto, se fomenta un retraso aún mayor.

Nuestra opinión es que si ha comprado en Bucarest, o está considerando hacerlo en los próximos seis meses, en otoño será testigo de un rápido aumento de los precios. El año pasado, en Cracovia y Varsovia experimentamos una subida similar y el patrón del mercado en Bucarest es muy similar.

En resumen
Alemania es cada vez más interesante, pero nos centraremos en las ciudades del sur. Sin embargo, no parece que una inversión temprana ofrezca grandes ventajas, así que la consigna es precaución.

Polonia está creciendo más y mejor de lo esperado, lo que se traducirá en un aumento de los precios en las ciudades de segundo y tercer orden (así como en zonas menos desarrolladas de las ciudades grandes).

La República Checa es un mercado estable y excelente, que aúna un mercado de alquiler saludable y un buen crecimiento.

El precio inmobiliario en Eslovaquia ha sido el más bajo; sin embargo, con el gran aumento actual del PIB, dicho precio también aumentará.

Otros mercados inmobiliarios de Europa Central y Oriental resultan más atractivos (como Sofía en Bulgaria y Eslovenia), pero las mejores oportunidades (incluidas aquellas que gozan de las mejores estrategias de salida) siguen estando en las economías más fuertes.

Bucarest está creciendo rápidamente y, si el comportamiento de los promotores se mantiene, en los próximos seis meses se producirá un rápido aumento de los precios.

En HOUSEBANC podemos asesorarle sobre las distintas opciones de inversión inmobiliaria por las que puede optar. 

• Invertir en obra nueva, para su venta a corto plazo. Esta opción es muy rentable, ya que la inversión es siempre inferior al 30% del valor de la vivienda, pero su revalorización se produce sobre el precio total de la misma.

• Invertir para alquilar. Rentabilidad estable a largo plazo.

• Invertir en oportunidades. Si usted es un inversor ágil,  siempre surgen situaciones que requieren una venta rápida, bien por traslado de domicilio, por realizar una compra, un gasto, dificultades financieras, etc. En HOUSEBAN le iremos alertando y asesorando sobre todas ellas.

• Invertir con cargas. Inmuebles con inquilinos, de renta antigua, pendientes de testamentarias, pro indivisos pendientes de liquidar, censos fiduciarios, etc. Esta opción le permite invertir a medio plazo con una alta rentabilidad.

• Invertir en inmuebles con rentabilidad. Activos arrendados a grandes compañías con una renta superior al 6,5% y localizados en zonas de alta revalorización.

• Invertir en inmuebles con uso parcial. Casas en la costa o la montaña que puede utilizar durante parte del año y alquilar durante el resto, suites de hoteles de lujo, fincas de recreo, mansiones de prestigio, apartamentos a bordo de trasatlánticos, islas en paraísos de la naturaleza, golf resorts, etc.

• Hay una amplia variedad de opciones que le sugeriremos en función de su perfil de inversor, no dude en contactar con nosotros.