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DICCIONARIO HIPOTECARIO Términos relacionados con las hipotecas
AGENTE DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA (API) Profesional titulado que actúa
como intermediario en una transacción inmobiliaria y que normalmente cobra
como contraprestación, un porcentaje sobre el precio de la misma (comisión.
AMORTIZACIÓN Pago que se realiza para la devolución de un préstamo.
AMORTIZACIÓN ANTICIPADA Capital de un préstamo que se devuelve antes de las
fechas pactadas inicialmente. Puede ser total o parcial, se suele cobrar un
porcentaje sobre la cantidad amortizada anticipadamente para compensar el
quebranto financiero que supone l alteración del calendario de amortización
pactado. En el caso de los préstamos a tipo variable éste porcentaje puede
ser como máximo del 1%.
ARBITRIO MUNICIPAL DE PLUSVALÍA Antigua denominación del Impuesto sobre el
Incremento del valor de los Terrenos.
ARRAS Cantidad de dinero que supone una parte del precio total de la
vivienda y que se confía al vendedor como garantía de que el comprador
cerrará la operación en un plazo determinado.
Si después de este plazo el comprador desiste, pierde la suma entregada. En
cambio, si el vendedor no respeta el plazo pactado y vende la vivienda a
otra persona, tendrá que devolver el doble de esta cantidad a la persona que
remitió las arras. Si la operación se cierra, las arras son consideradas
como un pago a cuenta.
ASIENTO Cuando se refiere a viviendas, se refiere a cada una de las
inscripciones que el registrador realiza en el registro referente a la vida
de una casa.
AVAL Garantía de una tercera persona, normalmente un familiar del comprador
—prestatario- que garantiza el pago del préstamo en caso de no hacerlo éste.
Se trata pues, de una garantía de carácter personal más bien ligada a la
relación personal del avalista con el titular del préstamo.
AVALISTA Persona que interviene como garante en un préstamo y que asume las
responsabilidades de pago en caso de que el prestatario no haga frente a la
deuda o a sus intereses.
CANCELACIÓN Llegado el plazo pactado y pagadas todas las cuotas, se debe
cancelar la hipoteca lo que significa su extinción. Esto conlleva unos
gastos de escritura y una inscripción en el registro.
CANCELACIÓN Extinción de la hipoteca por liquidación de la deuda pendiente.
CANCELACIÓN ANTICIPADA Se entiende por tal la anticipación de las cantidades
pactadas en concepto de amortización de un préstamo. Puede ser total o
parcial. Se suele cobrar un porcentaje sobre la cantidad anticipada, para
compensar el quebranto financiero que supone la alteración del calendario de
amortización pactado. En el caso de los préstamos a tipo de interés variable
el porcentaje máximo legal es el 1%. Ejemplos: las hipotecas, usufructos,
condiciones resolutorias, etc.
CANCELACIÓN REGISTRAL Eliminación en el Registro de la Propiedad de la
Inscripción de la carga que figura sobre una finca. Puede ocurrir que un
préstamo hipotecario esté totalmente pagado, pero que son embargo, la
hipoteca figure aún en el Registro. Para que desaparezca esa hipoteca tiene
que firmarse una escritura de cancelación que debe liquidar el Impuesto de
Actos Jurídicos Documentos y con posterioridad ser inscrita en el Registro,
anulando la carga a la que hace referencia.
CAPITAL Importe nominal del préstamo hipotecario. Total de la deuda
pendiente, sin incluir los intereses.
CARENCIA Periodo del préstamo durante el cual sólo se pagan intereses y no
capital. Generalmente el periodo de carencia suele tener una duración de 2
años y es opcional por parte del cliente.
CARENCIA DE CAPITAL Periodo en el que sólo se pagan intereses y no se
amortiza principal.
CARENCIA TOTAL Periodo en el que no se paga ni intereses ni principal
CARGAS Limitaciones de la propiedad de un inmueble o que los vinculan al
pago de una obligación. Tienen que estar inscritas en el Registro de la
Propiedad. Ejemplos: hipotecas, usufructos, condiciones resolutorias.
CERTIFICADO REGISTRAL Documento legitimado y expedido por el Registro de la
Propiedad, en el que se declara la situación de cargas respecto a una finca.
COMISIÓN DE APERTURA Pago de los servicios de estudio, administración y
gestión en la concesión de un préstamo.
COMISIÓN DE CANCELACIÓN ANTICIPADA El origen de este porcentaje es el riesgo
financiero que implica la cancelación anticipada de una operación. La
comisión que se aplica es en teoría la que compensará a la entidad creditora
de las pérdidas financieras que tiene por este hecho.
COMISIÓN DE RECLAMACIÓN DE IMPAGADOS Es una cantidad fija que se devenga en
el caso del impago de algún recibo.
CUOTA Importe que el titular o titulares de un préstamo comprometen a pagar.
Esta cantidad se destina al pago de parte del capital solicitado y sus
intereses. En los préstamos hipotecarios del mercado son doce las cuotas a
pagar a lo largo de una año, excepto en el Supercrédito Joven U.C.I. y ella
Superhipoteca ORO, que permiten pagar 14 cuotas al año.
CUOTA COMODÍN Característica exclusiva de los Supercréditos U.C.I. que le
permite no pagar una cuota al año durante los 3 primeros cuando le venga
mal, por vacaciones, gastos extraordinarios, etc.
DIFERENCIAL Porcentaje que se añade al índice de referencia en cada
modificación del tipo de interés en los préstamos de interés variable.
DISPOSICIONES Cantidades parciales del importe del préstamo que se ha
solicitado que se van utilizando a medida que avanza el plazo del mismo.
DIVISIÓN HORIZONTAL Acto documentado en título público, mediante el cual se
divide un inmueble en varias y distintas fincas regístrales independientes,
con asignación a cada una de ellas de un coeficiente de copropiedad o
participación en el total del inmueble. Se inscribe en el Registro de la
Propiedad.
DOCUMENTO PRIVADO Respecto a un acto jurídico, mercantil, administrativo,
etc. Es aquel que recoge la voluntad de quien lo otorga. Por Ej. : si es una
compraventa, recoge la voluntad de las partes en transmitir la propiedad de
una finca.
DOCUMENTO PÚBLICO Lo mismo que el anterior, pero autorizado por un Notario,
lo que le faculta para ser inscrito en el Registro de la Propiedad. Se
conoce, comúnmente como escritura, y algunas de las más frecuentes son:
hipotecas, compraventa, obra nueva, división horizontal, etc.
ESCRITURA Documento público firmado y autorizado por un Notario que da fe de
su contenido y que lo faculta para ser inscrito en el Registro.
EURIBOR Índice de referencia oficial. Se define como la media simple de los
tipos de interés diarios, aplicados para las operaciones cruzadas al plazo
de una año en el mercado de depósitos interbancarios de la zona de la Unión
Monetaria, entre las 64 entidades financieras con mayor nivel de negocio.
EURIBORr: Media de los tipos de interés de las operaciones realizadas entre
los principales bancos que actúan en la Unión Monetaria Europea (UME. Se
define como la media simple de los tipos de interés diarios aplicados, entre
64 entidades financieras con gran nivel de negocio, para las operaciones
cruzadas al plazo de un año en el mercado de depósitos interbancarios de la
zona de la Unión Monetaria. MIBOR a un año: Media de los tipos de interés de
las operaciones a plazo de un año efectuadas durante ese mes en el mercado
interbancario de Madrid.
FINANCIACIÓN Cantidad de dinero prestado y que suele oscilar entre el 70/80%
del valor total de la casa que se compra.
FINCA Término que designa en el registro de la propiedad a una vivienda.
Cada vivienda se dice que es una "finca registral"
HIPOTECA Derecho real que se constituye en garantía del cumplimiento de unas
obligaciones contraídas con un tercero (préstamos, letras). Junto al pago
del principal, garantiza el cobro de los intereses ordinarios, moratorios,
costas y gastos derivados de la eventual reclamación judicial en caso de
incumplimiento en el pago.
IMPUESTO SOBRE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS Es aquel que grava los actos
formalizados en documentos públicos. En el caso de las hipotecas, su base
para el cálculo es la del total de responsabilidad hipotecaria y no
exclusivamente por el principal del préstamo, salvo las excepciones
contempladas en la ley sobre subrogación y modificación de hipotecas.
IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES Tasa municipal que grava la propiedad de una
finca. Se cobra anualmente y en función al valor catastral asignado a la
finca.
IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS. Es un impuesto
municipal que grava el aumento de valor de los terrenos. Por ley es el
vendedor el sujeto pasivo del impuesto, salvo pacto en contrario, que
entonces deberá quedar reflejado en la escritura pública de compraventa.
La cantidad depende de los años transcurridos desde la última liquidación,
el municipio, e incluso la zona donde se halle situada la vivienda dentro
del municipio.
IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Es aquel que grava, entre otras
cosas, la compraventa de inmuebles. El tipo actual es del 6% en la mayoría
del territorio español, aunque hay excepciones.
LIBRE DE CARGAS: Se dice de la finca sobre la que no pesa ninguna limitación
a su dominio. Es decir, sobre la que no existen hipotecas, censos, cláusulas
resolutorias, usufructos, etc. U otras limitaciones
OBRA NUEVA. Documento público donde se declara la existencia de una
edificación o la construcción de una nueva. Su inscripción en el Registro de
la Propiedad supone la creación de una finca registral por desaparición de
la finca de procedencia.
Aunque no exclusivamente, las hipotecas más habituales recaen sobre bienes
inmuebles. Se formalizan en documento público y sus derechos se constituyen
con la inscripción en el Registro de la Propiedad.
ÍNDICE ACTIVO CECA Tipo fijado mensualmente por la Confederación Española de
Cajas de Ahorros.
ÍNDICE DE REFERENCIA / REFERENCIAS Se utilizan en los préstamos a interés
variable. Determina el tipo de interés (más el margen) en cada una de las
revisiones a partir del periodo inicial o fijo del préstamo. Sueprhipoteca
Activa, permite al cliente elegir el índice de referencia de su préstamo,
MIBOR 3 meses, 6 meses o 1 año. Para que la cuota se beneficie antes de las
bajadas de los tipos de interés.
INTERÉS DE DEMORA Porcentaje adicional que se cobra sobre las cuotas
impagadas de un préstamo y proporcionalmente a los días de retraso en el
pago.
INTERÉS FIJO El tipo de interés nominal permanece invariable a lo largo de
la vida del préstamo con independencia de las variaciones del mercado
hipotecario. Permite asegurar que aunque varíen los tipos de interés, no
cambiarán las condiciones de su préstamo, y pagará siempre lo mismo.
INTERÉS VARIABLE Se fija en relación con un índice de referencia, que
evoluciona al alza o a la baja según las oscilaciones del mercado, al que se
suma un margen o diferencial, estableciéndose una revisión periódica de
actualización del índice. En esta modalidad, el tipo de interés se revisa
semestralmente, de modo que la cuota mensual se ajusta a las tendencias del
mercado. En este caso, el plazo de su préstamo se mantendrá siempre fijo,
variando periódicamente las cuotas mensuales
IRPH DE BANCOS Media ponderada de los tipos de interés de los préstamos
hipotecarios para vivienda libre que hayan sido contratados o renovados en
ese mes por el conjunto de bancos privados.
IRPH DE CAJAS Igual que el anterior pero referido a las Cajas de Ahorros.
LIMITACIÓN Característica de las Supehipotecas U.C.I. que protege la cuota
contra las subidas de los tipos de interés variable.
NOTARÍA El Notario da fe pública de la escritura, es decir, certifica la
operación y podrá ser elegido libremente por el solicitante de entre los que
operen en la plaza de la finca hipotecada o del domicilio fiscal del
solicitante. Se consideran gastos de notaría: 1) los que se producen por el
otorgamiento de la escritura del préstamo hipotecario. Estos aranceles
tienen como base imponible lo que se llama "responsabilidad hipotecaria",
aplicándose un porcentaje de tarifa establecido legalmente sobre esta base.
2) importe de los flojos utilizados y de las copias expedidas, el cual está
asimismo establecido de forma legal.
NOVACIÓN Negociar con la entidad financiera un cambio en el tipo de interés
y/o el plazo. Los gastos asociados están limitados. Consiste simplemente en
un acuerdo con el Banco o Caja de Ahorros para aplicar un tipo de interés
inferior o cambiar las reglas de cálculo del interés. Junto con la mejora de
las condiciones de interés se puede pactar también la alteración del plazo
pactado.
Esta solución es, sin duda, la más ventajosa ya que los gastos son mínimos
OFERTA VINCULANTE Existen dos conceptos distintos:
En el caso de subrogación de un préstamo hipotecario entre entidades
financieras la oferta vinculante es el documento que la entidad que quiere
subrogarse en el préstamo, envía a la entidad acreedora primera, con las
nuevas condiciones de tipo de interés que va a aplicar al cliente en caso de
que éste finalmente se cambie de entidad.
En las nuevas hipotecas la "Oferta Vinculante" es un documento que las
entidades de crédito tienen obligación de entregar al cliente, y que debe
contener todas las condiciones financieras del préstamo, la validez de esta
oferta no puede ser inferior a diez días hábiles a partir de su fecha de
entrega. La O.M. del 5/5/94 sobre transparencia de los préstamos
hipotecarios y la Circular 5/94 del Banco de España que la desarrolla,
establece con carácter general que las entidades de crédito una vez
estudiado y aprobado un préstamo hipotecario, garantizado por una vivienda
por importe igual o inferior a 25.000.000,-ptas /150.253,03 euros, y cuyo
titular sea una persona física, tienen la obligación de entregar una "Oferta
Vinculante"
PERIODO DE AMORTIZACIÓN Plazo de tiempo en el que se devuelve el principal
del préstamo y los intereses.
PERIODO DE REVISIÓN DE INTERÉS Es la periodicidad con que se realiza la
modificación del tipo de interés, en los préstamos a tipo de interés
variable.
PERIODICIDAD Es la frecuencia con la que pagará las cuotas del préstamo; por
lo que le recomendamos que coincida con la periodicidad de sus ingresos.
PLAZO DE AMORTIZACIÓN Es el periodo establecido en el préstamo para su total
devolución. Debe tener en cuenta que el plazo más adecuado para usted debe
ser aquel que le permite pagar las cuotas cómodamente. Por tanto, la
elección del plazo de amortización deberá hacerla siempre en función de su
capacidad de reembolso.
PLUSVALÍA MUNICIPAL Antigua denominación del Impuesto sobre el Incremento
del Valor de los Terrenos.
PRESTATARIO Persona titular de un préstamo, que asume todas las obligaciones
y adquiere todos los derechos del contrato que firma con la entidad
financiera prestamista.
PRÉSTAMO CON TECHO Préstamo hipotecario a tipo variable, en el que se han
pactado unos límites máximos y/o mínimos para el tipo de interés que se
puede aplicar en la revisión
PRÉSTAMO HIPOTECARIO Cantidad de dinero concedida, generalmente por una
entidad financiera, a una persona física o jurídica, con la garantía
adicional de un bien inmueble. La finalidad del préstamo puede ser muy
variada, pero los más habituales se destinan a financiar la compra de un
inmueble.
Aunque todo préstamo se garantiza con la garantía personal de los
peticionarios, en los préstamos para vivienda se incorpora la garantía
hipotecaria, para poder devolver el dinero en plazos más largos.
REGISTRO DE LA PROPIEDAD Oficina pública que tiene por función llevar los
libros oficiales en los que consten todas las circunstancias que afectan a
las fincas de la demarcación correspondiente a dicho Registro.
RENTABILIDAD INTERNA DE LA DEUDA PÚBLICA Media semestral del rendimiento en
el mercado secundario de Deuda Pública con vencimiento entre dos y seis
años.
RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA Es la suma de todos los conceptos que son
garantizados mediante la hipoteca (el capital prestado, los intereses
normales y los intereses de demora, costas judiciales, gastos etc.) Sobre
esta cantidad es sobre la que se calculan los gastos de la formalización de
una hipoteca.
SEGURO DE AMORTIZACIÓN No es obligatoria su contratación pero es conveniente
contratarlo siempre que se formalice un préstamo hipotecario. Este producto
está especialmente diseñado para los titulares de préstamos hipotecarios y,
garantiza la amortización del préstamo en caso de muerte o invalidez del
titular o titulares.
SEGURO DE AMORTIZACIÓN DE PRÉSTAMOS Póliza que garantiza en caso de
fallecimiento o invalidez del prestatario el importe del préstamo, de tal
forma que el capital asegurado sirve para cancelar el préstamo, eximiendo de
responsabilidad al resto de prestatarios o a los herederos del mismo y
liberando la garantía de la finca en los casos de préstamo hipotecario.
SEGUROS DE INCENDIOS PARA VIVIENDAS Según la legislación actual, es
obligatoria la contratación de un Seguro contra Incendios sobre la vivienda
objeto del préstamo. Por ello, en el momento de obtener su crédito
hipotecario, se le facilita su Seguro de Incendios a la medida. Así se
encontrará cubierto en los supuestos de: incendio, rayo, explosión,
desescombro, medidas adoptadas por la autoridad, riesgos extraordinarios y
catastróficos consorciables, etc.
SUBROGACIÓN Cambiar la hipoteca de una entidad a otra, poniendo en su lugar
una nueva entidad en vez de la antigua —subrogar-. Solo se puede modificar
el tipo de interés.
Los gastos son mínimos. Si no se consigue la mejora deseada por parte de la
entidad que inicialmente concedió el préstamo cabe la posibilidad de
"pasarse" a otra entidad.
El proceso es más complejo y bastante más costoso, por lo que habrá siempre
que plantearse, en función del capital pendiente y de los años que queden,
si realmente conviene o no la operación. Para ello, no hay que dudar en
exigir a los distintos bancos tantas simulaciones como se nos ocurran, de
forma que sea posible una comparación que permita la toma de decisiones.
El procedimiento consiste básicamente en acudir a la entidad que dé mejores
condiciones, la cual deberá emitir una oferta vinculante.
Sólo se puede modificar el interés y no, como ocurre en las novaciones,
variar el plazo de la hipoteca.
Los gastos que presentan las subrogaciones:
Comisión de cancelación
Comisión de apertura
Los gastos debidos a la gestoria ascienden a 40.000-60.000,-ptas
Gastos notariales y regístrales
T.A.E. (Tasa Anual Equivalente) Procedimiento matemático mediante el cual se
transforman las condiciones financieras aplicadas a un préstamo a su
equivalente anual, cualquiera que sea su forma de liquidación. Es decir,
para dos préstamos con tipo de interés y comisiones diferentes, ya que el
T.A.E. ha hecho homogéneas ambas condiciones, transformándolas a un común
equivalente anual.
TASACIÓN Valor de un inmueble certificado por sociedades constituidas al
efecto. Mediante este certificado no sólo se conoce el valor real del
inmueble, sino que además sirve de referencia para obtener la financiación
necesaria.
TIPO DE INTERÉS Porcentaje que se aplica al capital pendiente de un préstamo
para calcular los intereses que deben abonarse.
TIPO SUSTUTIVO DE REFERENCIA. Índices previstos en la escritura de un
préstamo hipotecario a tipo variable o mixto, aplicables sólo en el caso de
que el índice de referencia pactado en primer término dejara de ser
publicado oficialmente por cualquier circunstancia.
TÍTULO DE PROPIEDAD Escritura que acredita la propiedad de una finca y en la
que se describe la fecha y forma en que se adquirió, así como las
características principales de la misma.
V.P.O. (Vivienda de Protección Oficial) Vivienda cuya tipología, dimensiones
y precios están reglamentadas por la Administración, como condición para
poder acogerse a determinadas ventajas tanto económicas como fiscales por
parte de los compradores, los cuales a su vez deben reunir unas condiciones
establecidas en cuanto a titularidad de inmuebles, ingresos familiares, etc.
VERIFICACIÓN Comprobación que se hace en el Registro de la Propiedad para
determinar si una finca está libre de cargas o no.
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